上海首批集中供地 保利百億元奪靜安商住用地

臨房網 2021-06-21 08:43
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6月18日,上海拉開了今年首批集中供地的大幕。

按上海市土地交易市場公布的信息,本次土地出讓于6月18日至6月25日展開,涉及13個區共56宗地塊,其中28宗為居住用地,14宗為征收安置房用地,6宗“城中村”改造用地,其余8宗為租賃住房用地。

據中指院統計數據,6月18日共有37宗地塊開拍,其中24宗為純租賃住房、征收安置房地塊,均為底價成交;另外13宗包括4宗城中村改造地塊,以及楊浦、徐匯、靜安、普陀4宗涉宅地塊和自貿區5宗涉宅地塊。而這37宗地塊全部成功出讓,收金478億元。

保利、卓越等房企均有斬獲

“上海土地新規比較公平,這從土拍結果便可看出。其他城市多是大房企或者國企、央企一家獨大,但從上海今天的狀況來看,小房企、大房企都有拿地,說明市場機會是比較公平均等的,也符合上海公平公開的城市精神?!敝性禺a高級研究經理盧文曦表示。

6月18日出讓的13宗涉宅地塊中,有4宗包含普通商品房用地的城中村地塊在上午出讓,下午兩點開始出讓位于靜安、徐匯、楊浦、普陀、臨港的9宗涉宅地塊。

當日上午,奉賢國資委以12.59億元競得奉賢新城“城中村”改造地塊;大華集團分別以13.64億元、1.02億元競得寶山區大場鎮聯東村“城中村”改造區域Q1-09地塊、S1-04地塊,成交樓面價分別為約2.7萬元/平方米、7412元/平方米;俊發聯合體則以15.4億元,競得青浦區徐涇鎮一幅“城中村”改造地塊,成交樓面價約2.8萬元/平方米。

公開信息顯示,上述4幅舊改涉宅地塊均以底價成交,總成交額42.63億元。

與上午相對平淡的場面相比,下午的土地出讓則出現一些亮點。其中,保利以105.13億元競得靜安區靈石社區商住用地,成交樓面價5.17萬元/平方米,溢價率8.39%。

此前在北京土拍市場表現較猛的卓越集團,也在上海此次集中供地中有所斬獲,卓越 京東聯合體以99.1億元的底價,競得普陀區萬里社區地塊,成交樓面價約3萬元/平方米。

上述兩宗地塊的成交金額,就達到204.23億元。

另一宗成交價格不低的地塊為徐匯黃浦江南延伸段地塊,被豫園股份(600655,股吧)旗下的復地產發以51.7億元競得,成交樓面價4.31萬元/平方米,溢價率0.21%;

此外,位于市區的楊浦區定海社區B3-1地塊,被上海楊浦城市建設投資集團以14.04億元競得,樓面價約6.4萬元/平方米;光明地產(600708,股吧)分別以19.09億元、13.14億元競得臨港蘆潮港兩宗普通商品房用地;鵬瑞集團以17.38億元底價競得臨港科研設計用地,成交樓面價約8104元/平方米。

新規“鎖定”地價

盧文曦表示,土拍新規下,上海土地成交溢價率都不高,此前業內以為熱點地塊應該有很多房企參與競拍,但從實際情況來看并非如此,“基本上一塊地就兩、三家在爭奪,說明土地出讓新規令房企分流,市場熱度被控制住了?!?/span>

對于此次土拍溢價率較低,分析人士認為,這與引入房價地價聯動機制有不小關系。

從土拍規則來看,上海此次對土拍制度進行調整,分別設置了起始價、中止價及最高報價。此外,此次土拍還首次出現封頂價和一次書面報價,競買達到封頂價格后,并非競價越高中標幾率越大,而是越接近各家出價平均數的價格,競得地塊的幾率才越大。

“我們測算了27塊地的最高報價與起始價的比例基本在110%左右,即溢價率整體在10%左右,超過中止價后也不是最高報價者得地塊,而是接近平均值水平者得,這基本鎖死了土地的整體價格水平?!蓖哐芯吭貉芯靠偙O宋紅衛表示,由于拍地前便明確項目預售參考價格,因此房價也基本被鎖定。從穩預期角度來看,地價、房價穩定的基礎上,也穩定了預期。

分析師指出,上海土地熱度得以很好控制住的另一原因是,其對供地節奏和市場預期的把握,都相當到位。

從此次上海集中供地的總體節奏來看,除6月18日的土地出讓,6月21日有6宗涉宅地塊同日開拍。而在6月22日-25日,共有12宗地塊以競價招標方式出讓,這期間每天出讓3宗。

此外,上海市土地交易市場還公布了2021年后續部分住宅用地情況預告。

預告顯示,上海后續擬出讓11宗地塊,分別位于徐匯、楊浦、寶山、嘉定、松江、青浦、奉賢幾個區域,其中位于嘉定、青浦2宗地為商住用地,另外9宗均為普通商品房用地。

宋紅衛認為,這次沒有拍中地塊的房企在二次土拍還有比較好的機會,公布2021年后續部分住宅用地情況預告,起到了穩定預期的作用。


    編輯者:mhs

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